Hypotheekbeheer is meer dan hypotheekvorm wijzigen

Dagelijkse Bankzaken – 4 juni 2021 door Fons Vaneker

Alle klanten hebben baat bij een hypotheek die afgelost wordt. Hypotheekvorm direct wijzigen dus! In openstaande vacatures voor Hypotheekbeheer-afdelingen is deze strekking vaak tussen de regels door te lezen. Maar de dagelijkse praktijk ligt een stuk genuanceerder, zo blijkt uit een interview met Ron (Adviseur Beheer Hypotheken bij een bank). Na een gesprek met Ron trekken we de conclusie: Hypotheekbeheer is véél meer dan aansturen op een wijziging. 

Aflossingsvrij: meestal wijzigen

De Aflossingsvrije Hypotheek heeft een slechte reputatie. De lage maandlasten lijken aantrekkelijk voor veel klanten, waardoor er veel geld over blijft voor andere zaken. Dat de hypotheek daadwerkelijk afgelost moet worden aan het einde van de looptijd, dat besef zit er bij veel klanten niet in.

Oversluiten is bij Aflossingsvrije Hypotheken meestal het advies. “Omdat je alleen maar rente betaalt is je maandlast laag”, zegt Ron. “Maar dit geldt ook voor de rentestanden. Een klant die zijn Aflossingsvrije Hypotheek oversluit naar een Annuïteiten- of Lineaire Hypotheek kan daardoor zelfs een lagere maandlast krijgen.”

Toch is het zeker niet zo dat alle klanten met een Aflossingsvrije Hypotheek hoe dan ook moeten oversluiten. Advies is altijd maatwerk. “Voor een klant van begin veertig die wat meer is gaan verdienen pakt het op de lange termijn waarschijnlijk goed uit. Maar als iemand al aardig op leeftijd is en aflossen eigenlijk geen zin meer heeft, dan kun je er net zo goed voor kiezen om niet van hypotheekvorm te wijzigen.”

Hypotheekrenteaftrek ontvangen is geen streven op zich

Geld dat in de stenen zit, blijft bovendien in de stenen. Klanten zijn zich vaak niet bewust van de fiscale regels op het gebied van de Eigen Woning Reserve (EWR). Een voorbeeld. Een klant met een hypotheek van €200.000 die bij de verkoop €50.000 winst maakt, moet dit bedrag weer inzetten bij de aankoop van een nieuwe woning. Wanneer deze klant een huis koopt van €250.000, kan deze de hypotheek sluiten van €200.000 waarover de rente weer aftrekbaar is. Als van de hypotheek van €200.000 inmiddels €20.000 al is afgelost, wordt de EWR hierdoor geen €50.000 maar €70.000 waardoor bij de aankoop van een woning van €250.000 geen hypotheek van €200.000, maar van €180.000 kan worden verkregen waarover recht op renteaftrek bestaat. Met andere woorden: de €20.000 die de klant ‘in de stenen heeft gestopt’, blijven in de stenen bij het nieuwe huis. Dit geld kan daardoor niet meer ingezet worden voor, bijvoorbeeld, de aanschaf van een nieuwe keuken. Klanten met concrete plannen om te gaan verhuizen moeten daarom extra goed nadenken of ze wel een aflossing willen doen.

Ron vertelt zijn klanten altijd: ‘geen hypotheek is de beste hypotheek’. Veel klanten zien de hypotheekrenteaftrek als streven op zich. “Maar als je meer hypotheekrenteaftrek krijgt, betekent het dus dat je meer rente betaalt. Het voordeel van sparen ten opzichte van wijzigen is dat je de regie houdt over je eigen geld.”

Fiscale voordelen worden door klanten veelal vergeten in hun overweging om van hun hypotheekvorm te wisselen. Die zie je bijvoorbeeld ook bij klanten met een bankspaarhypotheek. “Ik moet vaak uitleggen dat dit fiscaal gezien een aantrekkelijk product is, en blijft. De neiging om naar netto maandbedragen te kijken is nu eenmaal groot. Maar dat mag nooit de enige graadmeter zijn.”

Beleggingshypotheken: soms wijzigen

De Beleggingshypotheek is bij het grote publiek een minder bekende hypotheekvorm. Met name klanten die in het verleden te veel beleggingsrisico’s hebben gelopen willen af van deze hypotheekvorm. “Vaak kopen ze het dan af en accepteren hun verlies.”

Het nieuws over lage- en negatieve rentes heeft echter invloed op de keuze om al dan niet een Beleggingshypotheek te wijzigen naar een andere vorm. “Als je een lopende Beleggingshypotheek hebt met een lage maandlast en een goed rendement, laat deze hypotheek dan lopen. Immers: als je met hetzelfde bedrag zou sparen levert het niets op. Zelfs wanneer je kiet speelt kan het financieel aantrekkelijker zijn om je Beleggingshypotheek gewoon door te laten lopen.”

Trends onder invloed van Corona

De invloed van de Corona op de huizenmarkt is aanzienlijk. De pandemie heeft ook zeker invloed op het werk bij Hypotheekbeheer-afdelingen. "Klanten trekken eerder zelf aan de bel. Ze zijn bewuster met hun financiën bezig. Ook zijn ze risicomijdender geworden. Klanten willen meer zekerheid en kiezen er daarom sneller voor om hun oude hypotheek over te sluiten naar een Annuïteiten- of Lineaire Hypotheek. Meestal met een vaste rente voor 20 of 30 jaar.”

Stabiliteit, rente en rust, dat zijn de drie zekerheden die klanten in deze tijd willen. “Zekerheid kost geld. Je rente vastzetten over 30 jaar kost maandelijks meer dan wanneer je dit voor 10 jaar doet. Toch zie dat je dat klanten nu liever betalen voor zekerheid. Er worden geen risico’s genomen.” Klanten zijn proactiever geworden. Ze zijn bang dat ze financieel slechter worden van hun huidige situatie. Maar dat is niet altijd het geval.

Conclusie: hypotheekbeheer is meer dan aansturen op wijzigingen

Hypotheekbeheer blijft maatwerk, zo luidt de conclusie. “Het streven om iedereen een andere hypotheekvorm aan te bieden is veel te kort door de bocht. Het verschilt echt per situatie wat verstandig is.”